*近股市出現(xiàn)了劇烈上漲，除了被詢問對資本市場的看法外，還有很多人問房價怎么看？

歷史上好像看每一次股票市場表現(xiàn)良好之后，房價都會出現(xiàn)較大上漲。從中國家庭資產(chǎn)的持有比重看，房地產(chǎn)資產(chǎn)持有比例遠遠高于股票。

未來房地產(chǎn)價格，特別是我們許多人生活在的一線城市房價波動，會對個人財富的影響更大。

房地產(chǎn)是中國家庭資產(chǎn)*配置

無論從什么角度看，中國家庭資產(chǎn)配置的大頭是房子而非股票，這一點和美國市場非常不同。

和美國市場相比，中國家庭資產(chǎn)在股票配置比例很低。長期看，中國家庭未來對于股票市場的配置比例一定會提高，房地產(chǎn)占家庭資產(chǎn)的比例一定會降低。

中短期影響中國家庭資產(chǎn)配置的因素，是這個資產(chǎn)的*率和波動率。過去，房地產(chǎn)價格基本上是沒有回調(diào)，一路上漲。向下幾乎沒有波動率，向上*率又非常好。這導致大部分*房地產(chǎn)的人，都能賺到錢。而相反，股票和基金市場波動率比較大，大部分常常高買低賣，整體賺不到錢。

也正是因為房地產(chǎn)占到了中國家庭資產(chǎn)配置中的大部分，對于許多人來說，房價未來的走勢可能會比股票走勢更關注。股票就算跌了50%，但是股票資產(chǎn)占你總體資產(chǎn)可能就10%。所以*終你損失的是5%的個人資產(chǎn)。

大家更多是茶余飯后討論股市行情，甚至中國有一大批高凈值人群根本不買股票。相反，如果房價下跌30%，可能你個人資產(chǎn)80%在房子里面，*終對個人資產(chǎn)影響會超過20%。這可是會傷筋動骨的。

上海房價會跌嗎？一線城市房價和什么相關

在回答這個問題前，我們需要理解，一線城市的房價和什么相關？

全球一線城市的房價，和這個城市的百萬富翁數(shù)量有關。下面這個數(shù)據(jù)統(tǒng)計，來自知乎網(wǎng)友“腦洞”。我們過去特別希望用一個房子“市盈率”指標。

就是當?shù)氐姆績r除以當?shù)氐娜司晔杖?，看普通人要工作多少年才能買到一套房子。如果這個房子“市盈率”過高，那么就有泡沫。

看下面的數(shù)據(jù)，截止到2016年上海、北京、紐約和洛杉磯四個大城市一手房的“市盈率”。在每一個大城市，都是高的驚人。紐約和洛杉磯平均一手房價都在1000萬以上，即使在當?shù)囟夹枰骄?0年的收入（注：曼哈頓）。

房價本身是供給和需求帶來的。全球任何一個一線城市，新屋供給是不足的。他們之所以是一線城市，意味著已經(jīng)完成了城鎮(zhèn)化和城市開發(fā)。而這些一線城市又能提供普通二三線城市所不具備的資源。這些資源包括就業(yè)、社會資源、醫(yī)療、教育、娛樂等等。

在紐約曼哈頓，那里有全世界收入*的華爾街對沖基金，有全世界*的餐廳，有全世界超*的文化和娛樂（包括大都會博物館）。全世界*有錢的富豪，都會想到在紐約來買房。

不僅僅是美國本土富豪，包括中東富豪、俄羅斯富豪、中國的富豪等，都喜歡在曼哈頓買一套房。這里的房價必然在全世界都是*的。下面是曼哈頓2016年平均房價。每平米價格在2萬多美元，超過13萬人民幣。而且雖然曼哈頓只有公寓樓，但都是大面積，總價基本上在2000萬人民幣以上。

未來中國富豪人口將集中

在美國，越來越多富人選擇居住在紐約、舊金山、洛杉磯這幾個超一線城市。這里生活設施方便，社區(qū)好，各種生活服務都很全。我們看到全世界*的中學，*的醫(yī)院，都基本上在一線城市。事實上我們從下面這張圖看到，全球**的10個城市集中了70%的富豪人數(shù)。

我們看到中國經(jīng)濟發(fā)展結構的變化。*早的中國富豪基本上以房地產(chǎn)、或者資源型的行業(yè)為主。過去幾年中國富豪的開始向互聯(lián)網(wǎng)、金融、服務業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)轉型。這些新興產(chǎn)業(yè)的各種資源，又集中在一線城市。

拿互聯(lián)網(wǎng)為例子，大型互聯(lián)網(wǎng)總部基本上不會逃離北京、深圳、上海、杭州幾個城市。未來中國經(jīng)濟繼續(xù)向新經(jīng)濟轉型，創(chuàng)始人長期居住在二三四線城市的概率就越低。

作為一個制造業(yè)的老板，你可以住在三四線城市。但是作為一個金融、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的創(chuàng)始人，這些地方能給到的人才和資源非常少。而且，我們看到從富一代轉向富二代的過程，越來越多人重視學校、醫(yī)療、公共服務等軟性資源。這些資源在一線城市是*的。

結論：長期看一線城市房價是核心資產(chǎn)

2017年有一句話深入人心：核心資產(chǎn)。股票里面的核心資產(chǎn)指的是那些稀缺的，優(yōu)質(zhì)上市公司。核心資產(chǎn)的特征是，質(zhì)量好，供給不足，永遠稀缺。而一線城市的房價，從資產(chǎn)配置的角度看，也是一種核心資產(chǎn)。這種資產(chǎn)，在全世界都是稀缺的。

從金融企業(yè)的分布看，這是一個極度依賴人才的輕資產(chǎn)行業(yè)。中國絕大多數(shù)資產(chǎn)管理公司，都分布在一線城市。

即使在今天，可以網(wǎng)上辦公、移動辦公、Soho辦公，也幾乎沒有什么資產(chǎn)管理公司將投研團隊放在大部分二三線城市。以人為本的行業(yè)，特別看重圈層。上海作為全球化的金融中心，有幾乎*的金融圈層。你可以和許多*的*人交流，并且吸取大量養(yǎng)分。

所以長期看，中國一線城市的房價，整體還是會比較有競爭力。相反，面臨各種質(zhì)量人口都出現(xiàn)下滑的三四線城市，面臨的房價下調(diào)壓力就比較大！

對于富人來說，生活也是一種圈層。影響房屋價格的，不是地段，而是社區(qū)。Neighborhood比Location更重要。*昂貴的房子，往往在于有好的社區(qū)。

結論，對于短期資產(chǎn)價格的波動我們很難進行預測。但*終反映資產(chǎn)價格的核心是供需基本面。一線城市的供給較少，未來需求有持續(xù)上升的趨勢。從這個角度看，無論股市短期向哪個方向波動，一線城市的房價依然有一定的配置價值。

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